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商业地产成为开发主流 房产“后限购时代”或将来临
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    提要: 简介:中国群升集团沈阳群升置业有限公司常务副总经理,上海写字楼租赁

 

简介:中国群升集团沈阳群升置业有限公司常务副总经理

  具有中国特色的“415调控”、“限购令”、“加息”“提高二套房贷款比例”等强力组合调控政策的密集推出,已把住宅地产严严地“五花大绑”。所以,举步维艰的住宅产业被当下百姓形象地比喻为因“限购”变为“非主流”。但对于商业地产来说,则是别样的风景。精明而随机应变的投资者一下子对商铺、写字楼及公寓开始情有独钟,这种有趣的“多主流”现象主要还是与调控政策的博弈有关,而且,在我国目前投资渠道狭窄特性下,众多投资者已把商业地产产品作为抗通胀的投资避风港。这可否断言“后限购时代”已经悄然来临?我们不妨用全国7月份出炉的数据来验证这一判断观点:

  商业地产成为开发主流

  今年二季度,在政府严厉的楼市调控政策加压背景下,商品住房交易量下降,交易价格有所松动,受间接影响,各用途的地价增速较上一季度均有所放缓。由于政府对商品住宅交易的严格限制,投资持续转向商业地产,全国商业地价环比、同比的增长率最高。

  自2010年三季度以来,办公楼和商业营业用房的开发投资额、销售额增速明显回升。2010年,全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别达1807亿元和5599亿元,同比增长31.2%和34.2%;相应的销售额分别达2149亿元和5354亿元,同比增长31.2%和46.3%。

  从开发商拿地的情况来看,2010年至今,主要一二线城市商办用地成交比例明显提升,尤其是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看,2011年一季度投资于写字楼的资金比重较去年四季度提高了5.61%~8.07%;而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3%~38.85%。2011年在各大城市中,深圳、长沙、青岛等地的商办用地占比增幅最为巨大,进一步证实了从住宅地产流出的资金正在向办公类商业地产转移。

  一线城市商业地产表现“抢眼”

  写字楼 作为一线城市,上海、北京为代表。上海2011年7月写字楼成交同比环比均上涨。根据上海搜房网数据监控中心统计数据显示,2011年7月,上海写字楼共计成交1356套、成交面积155241平方米,环比2011年6月份,成交套数和成交面积分别增长15.9%和10.1%;和2010年7月同期相比,成交套数和成交面积分别上涨10.0%和60.7%。另据上海莱坊房产经纪数据显示,今年第二季度,上海甲级写字楼整体空置率进一步下降至5.9%,环比下跌1.6个百分点。北京写字楼市场空置率下降至6.19%,环比下降2.98个百分点。租金继续攀升,甲级写字楼的平均租金环比上升9.40%,至每月每平方米204.96元。

  商铺 据上海搜房网数据监控中心统计,2011年7月上海商铺成交1726套,环比增加620套,上扬56.06%,同比增加262套,上涨17.9%;成交面积共计248967平方米,相比上月增加100482平方米,环比上扬67.67%。相比去年增长64339平方米,同比上涨34.85%。此外,据佑威及楼市专评网数据显示,7月上海商铺新增供应面积达244286平方米。

  房产巨鳄投资方向成为风向标

  今年,包括万科、保利在内的大型开发企业对商业地产的开发和投资力度都大大增加。

  5月26日,武汉万科与国内本土品牌酒店航母君澜酒店集团签订协议,在万科城项目内建设高端商务酒店。6月份,万科在深圳的首个城市综合体龙岗中心区项目也开始筹备,该项目未来将包括商业、写字楼、产权式酒店、住宅等多种业态,还将签约威培斯酒店管理集团,管理旗下万科中心酒店项目。而此前一个月,万科还相继有3个涉及商业地产项目被披露。

  商业地产投资回报率高

  中国住宅地产的投资回报率大概为3%~5%,而商业地产的投资回报率则有6%~8%,二者相差将近一倍。而物业自身增值的收益率更是不可估量。

  在浙江金华某商场,2002年商铺卖2万元/,目前已经涨至16万元/,涨幅近800%,平均每年涨幅达到100%!在当地掀起了一股强大的买铺投资热潮。又如最近宝钢的一起收购案,6月,宝钢旗下宝钢资源斥资人民币15.42亿元以股权方式从方兴地产手中购入上海港国际客运中心1号办公楼,上海写字楼租赁折合单价人民币72000元/,这一单价比国投亚华在2009年8月底购买3号办公楼的单价要高出20%。

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