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房企借道信托融资忙 资金缺口扩大
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    提要:“有关部门已经要求银行停止推介、销售房地产信托产品,银行现在只能偷着卖。”某城商行相关人士告诉中国证券报记者。   因银行信贷收紧,上半年房地产信托成为缺钱房企的“救命稻草”。据用益信托工作室统计,上海写字楼租赁上半年国内14家大型地产商发行的房地产信托规模接近300亿元。

 

“有关部门已经要求银行停止推介、销售房地产信托产品,银行现在只能偷着卖。”某城商行相关人士告诉中国证券报记者。

  因银行信贷收紧,上半年房地产信托成为缺钱房企的“救命稻草”。据用益信托工作室统计,上半年国内14家大型地产商发行的房地产信托规模接近300亿元。

  房地产信托之路被堵,房企脆弱的资金链更是“雪上加霜”。业内人士预计,由于银行暂停销售及信托公司受资本约束的影响而主动压缩房地产信托,8月份以后,房地产信托的发行量或显著减少。如果按照用益信托工作室统计数据计算,上半年房地产信托发行规模已达1670.1亿元,房地产企业下半年的资金缺口或扩大上千亿元。

  房企借道信托融资忙

  房地产上市公司阳光城(000671)仅今年5月到8月就发行了4款融资性房地产信托产品,最高融资规模或达34.5亿元,部分利率高达17.5%。今年4月,该公司将一款去年成立、融资规模为5.4亿元的信托计划延续一年,如果加上这款产品,该公司4个月内融资就接近40亿元。

  阳光城5月13日公告,其持股75%的福建汇泰房地产发行“中信阳光·汇泰股权投资集合信托计划”,初始规模不超过10亿元,期限不超过36个月,利率为固定利率和浮动利率之和。

  仅隔一个多星期,阳光城发布公告称,平安信托将对阳光城福建子公司设立信托计划,资金规模不超过15.5亿元,期限24个月。

  6月中旬,阳光城再次公告,该公司将通过华融信托发行国中星城集合资金信托计划,资金规模不低于2亿元,不高于4亿元,期限24个月。8月初,阳光城公告,五矿信托将为其子公司福建金融国际中心设立信托计划,资金规模不低于4亿元,不高于5亿元。其中2.2亿-3.2亿元用于向福建金融国际中心发放贷款,贷款期限24个月,利息高达17.5%。

  实际上,信托已经成为大型房地产公司融资的重要渠道。据用益信托工作室对保利、万科、荣安地产(000517,股吧)等发行较多信托产品的房地产开发商进行的简要统计,其中万达发行了8款产品,融资规模达到61亿元;保利今年上半年发行了11款产品,融资规模共计44亿元;而绿城发行了7款产品,融资规模达到38亿元。而上半年大型房产商房地产信托发行规模高达293.6亿元。

  信托渠道遇阻

  “房地产信托,今年估计没啥戏了。”有信托界人士近日在微博上抱怨。为了应付监管部门,不少信托界人士在讨论:“如何让房地产信托"闻"起来是投资类(在监管部门那里才能报备通过),"吃"起来是融资类(投资者才会买)?”

  信托界人士发出这样感慨的背景是,有关部门此前对20多家信托公司进行了“窗口指导”:对房地产信托余额较大的信托公司,要求规模实现稳中有降;对房地产信托新增规模较大的信托公司,要求把握好节奏,严格控制增速。另有消息称,10家信托公司被监管部门约谈,要求暂停房地产信托业务。

  7月份,监管部门电话通知各家银行暂停房地产信托代销。“严格地说,银行不能代销信托产品,只能"代理资金收付",但实际情况就是代销。”某城商行相关人士告诉中国证券报记者。银行通常向客户,主要是私人银行客户推荐信托产品。当客户和信托公司签约后,银行再收取一定比例的“渠道费”。

  该人士介绍,规模较大的银行基本上停止了代销房地产信托产品,但规模较小的银行还在“偷着卖”,“只要监管部门没有掌握证据,就不能说我们还在代销房地产信托产品。”

  但让房地产信托遭到最致命打击的是信托公司要在年底达到《信托公司净资本管理办法》要求。《办法》规定,信托公司净资本不得低于人民币2亿元、净资本不得低于各项风险资本之和的100%等。而融资类房地产信托业务的风险系数高,很多信托公司因房地产业务占比较大使其风险资本趋紧甚至不足,不得不主动压缩房地产业务。

  信托公司2010年年报显示,全行业净资本规模最大的信托公司平安信托净资本即将告急;全行业信托业务收入最多的信托公司中融信托面临至少16亿元的净资本缺口。

  房企资金缺口扩大

  实际上,房地产信托的融资规模已经开始下降,收益率却在上升,这表明房地产的信托融资渠道已经不畅。

  据用益信托工作室统计,8月8日至14日,一周内成立21款房地产信托计划,募集资金33.99亿元,占成立总规模的45.55%。但每款房地产信托产品的平均规模为1.62亿元,较上周的2.62亿元大幅下降。

  上半年房地产信托发行规模达1670.1亿元,收益率为9.81%。而7月份房地产信托成立规模为361亿元,收益率已经上升到10.38%。照此计算,一旦房地产信托陷入停滞,房地产开发商资金缺口或扩大千亿元。

  用益信托工作室认为,银信合作和房地产信托作为大部分信托公司盈利的两大来源,在日益严格的监管下,其发展空间也越来越小。尽管如此,短时间内银信和地产信托仍将是信托公司的业务支柱,这也正好为信托公司寻求新的发展方向留下空间。信托公司不得不推陈出新,当前高端财富管理便成为其发展的重要方向。

  但房产商如何在信托融资渠道受阻的情况下,上海写字楼租赁弥补资金缺口却成了难题。

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