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地产泡沫焦灼土地 市场风险需要谨慎
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    提要:中天城投董事会秘书最近比较无奈,原因是舆论开始怀疑自己的企业。 此前中天城投在贵阳的多个项目被曝停工。上海写字楼租赁其中中天城投于贵阳金阳新区的“中天会展城”项目二期未有开工迹象让诸多舆论对中天产生了怀疑。

 

中天城投董事会秘书最近比较无奈,原因是舆论开始怀疑自己的企业。

此前中天城投在贵阳的多个项目被曝停工。其中中天城投于贵阳金阳新区的“中天会展城”项目二期未有开工迹象让诸多舆论对中天产生了怀疑。

“停工是被迫的。有些事情我们不好说。”中天城投董事会秘书李俊对本报表示。按贵阳市新的规划,中天会展城附近将兴建贵阳市新的金融中心,这意味着原来中天会展城规划的二期住宅将全部更改为写字楼。

“还好是写字楼,也能卖。”李俊说。但事实是,大多数房地产业内人士对规划的更改并不看好。

“出租车司机在晚上都不敢开到金阳新区,这里的写字楼租给谁?”有贵阳市房地产业内人士对本报表示,“他们只能卖,但卖写字楼不是运作项目的最好方式,只是因为当前通货膨胀背景下的资产需求导致写字楼拥有一定的市场,中天可以依此来回流现金。这成为项目最终的目的。”
“中天作为地方性企业不容易,我们要替政府做一些事情,但是企业进入快速发展的轨道,停不下来。”李俊说。

地方政府的发展冲动所带动的城市化过程越来越被房地产业内人士所担忧,此中矛盾凸显在两个层面:一是城市规划与城市现有经济规模相脱离所带来的城市化泡沫形成的风险将由企业承担;二是城市在发展过程中部分城市地方政府甚至冲破现有制度所带来的规则风险。这两种风险使得房地产行业当中,政府与企业的矛盾愈加突出。

商业地产在此期间承担了重要的责任,原因是地方政府往往认为林立的高层建筑是城市形象的代表。贵阳2010年人均可支配收入仅为16597.28元,但在贵阳的现行规划当中,未来城市超过200米的超高层商业楼宇多达13座,目前仅落成两座,在建一座。做参与城建的主力军,中天将承担多个项目的开发任务。地方政府发展冲动似乎抛离了城市自身发展的轨迹。作为企业而言,亦感无奈。

焦灼的土地

案例不仅是贵阳,地方政府的发展冲动造成的商业地产泡沫遍布在各个城市。

今天碧桂园对安徽和县的项目心有余悸。碧桂园员工如今会收集各种关于地方性与土地出让相关的信息做简报直接呈交给碧桂园董事局主席杨国强。

“和县项目是一个教训。”碧桂园方面对本报表示,“现在集团与地方政府签订协议的基本要求是签订协议之前,土地必须经过招拍挂,且有国有建设用地的土地使用证明。”

2007年,碧桂园与安徽和县县政府签署相关协议,在和县开发旅游地产项目,但该项目是在和县在未经土地招拍挂程序的情况下与碧桂园签署的,和县在协议签署后方才着手为碧桂园办理土地使用证明,其中包括数千亩农地非法转化的建设用地。该项目最终为国土部重点督办的违法批地项目,和县上下13位干部为此付出了政治前途。

与碧桂园项目类似,滇西新兴的旅游小城腾冲出让给世纪金源数千亩土地亦为国土部重点督办的项目。去年8月19日,国土部点名批评腾冲县政府违规供地给世纪金源,但此时世纪金源在腾冲的两个项目已然成型,今年8月中旬,腾冲县国土局发布招拍挂信息,已经建成酒店及别墅的世纪金源项目正式通过招拍挂程序。

腾冲几乎是近年来怀有强烈发展冲动的地方政府的典型。这个边陲小城拥有集中地热资源和边境旅游资源,也正是在此背景之下整个腾冲县拥有强烈的发展旅游及地产的冲动。此前,腾冲县被列为云南旅游产业的综合试点县,被认为是云南省通过旅游产业进行“二次创业”的典型县,时至如今,腾冲县强调的依然是旅游产业超常规发展。

在此背景之下,腾冲县在早前甚至提出了一些令外界不可想象的土地创新思路,其中包括创新的土地供给机制,一份腾冲县自身的研究报告中表述,腾冲要创新土地性质转换,便于旅游发展需要。

如今,腾冲县的主要旅游资源背后几乎都有开发商的影子。其中北海湿地为深圳华隆集团建设北海湿地生态旅游公园、玛御谷温泉康体SPA和南亚商务中心;和顺古镇则引进了云南柏联集团。此外,腾冲还引进了丽江大港旺宝公司打造叠水河旅游度假区。世纪金源,是腾冲在2007年引进的重要发展商,他们的主要目的是开发高尔夫球场和酒店。

此类项目的引进需要大量的土地,2008年,腾冲成为云南省出让土地最多的县城,其批地总量甚至超过东部某些省份一年的批地用地总量。这样的局面造成了腾冲县现有的用地指标紧张,原因是腾冲县采取的是先前协议引进项目,而为项目争取用地指标的方式。

今年8月,在腾冲一份《旅游产业改革发展综合试点报告》中强调,腾冲必须积极落实用地指标,并明确表示,今年5月,此前腾冲违规供地的问题已经解决,8月6日,腾冲县再次争取了300公顷用地指标,明确为解决重点项目的用地需要。

无论是腾冲抑或是和县,其批地冲动往往来自于对“跨越式发展的追求”,商业地产首当其冲,与贵阳这样的城市希望建设超高层建筑不同,腾冲积极引进的是酒店,在腾冲规划中要兴建7座五星级酒店,目前在建的就达5家,但腾冲2010年旅游收入不过20亿元,旅游人次380万。
但正如碧桂园担心的,在项目的进行过程当中,项目发展与土地之间的矛盾如何解决,在没有足够的用地指标的情况之下,腾冲与和县的做法受到了国土部的警告。

市场的风险

地方政府的发展要求在更多的时候是不顾市场风险的强行行为。但作为在市场中需要承担风险的开发商而言,他们需要为自己的选择承担责任。

作为香港发展商的香港恒隆地产董事长陈启宗对国内多个城市发展CBD及大规模兴建高档写字楼感到惊讶。

“在美国,拥有甲级写字楼的城市不超过10个。”陈启宗说。但在中国,非但省会级城市和二线城市,部分三、四线城市甚至开始兴建甲级写字楼。

“北京、上海这样的城市写字楼都有过量的趋势,一些二、三线城市规划写字楼是不可想象的。”陈启宗说。恒隆地产在上海的恒隆广场是上海出租率及租金最高的写字楼之一,但陈启宗多次在恒隆业绩发布会上表示,即便是恒隆广场,写字楼的租金增长也遇到阻力,原因是上海的写字楼过剩。

事实上并非仅仅在上海和北京,类似于广州及深圳,甲级写字楼的总量在迅速提升,亦有超量的趋势。但地方政府并不对各商业机构提出写字楼风险予以正确的评估,他们依然热衷于发展超高层商业项目,他们认为这是城市繁荣的象征,亦是所谓的“筑巢引凤”,此类风潮开始向类似于贵阳这样的城市蔓延,甚至于珠三角的惠州这样的城市,亦规划并建成CBD。

在能够通过招商引资吸引外地开发商涌入投资高层楼宇项目的背景之下,大多数地方政府会通过招商引资的方式兴建高层楼宇,而一旦因为城市经济本身的缘故而对外界发展商缺乏吸引力的时候,地方政府则会要求那些与政府合作密切的地方性发展商承担责任,或者有政府主导的地方性国企来承担。

中天城投就是这样的企业。贵阳会展城二期项目的停工与更改规划或许对于中天城投而言是一个教训,但作为贵阳市最为重要的开发商,中天城投几乎被贵阳市所绑架,在与政府的交涉当中,他们几乎没有议价的权利。

“依靠政府获得利益,以快速而且廉价的方式发展,最终是要付出代价的。”陈启宗对本报表示。在他看来,在规则外的政府与企业之间的协作往往留有后患,“你不知道政府在一些时候会要求你做什么,我们不愿意与政府做规则外的交易。”

事实上对于非市场主体的政府而言,他们并不一定要在市场风险中承担责任。写字楼如是,酒店同样如是。高调的城市化为地方政府提供了冲动动力,上海写字楼租赁但地方政府在此过程当中并不在意是否存在城市化泡沫。但是企业不同,他们遵循的是市场竞争的优胜劣汰原则。

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