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存量房逼近历史高位 中高端项目价格松动
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    提要: 昨日,上海市统计局网站发布的“2011年1-8月本市房地产基本情况”显示,8月,上海市房地产开发投资额为176.37亿元,同比(较去年同期)上涨11.6%,但其中住宅开发投资额则同比下滑8.7%,至104.26亿元,连续第二个月出现同比下滑。不过,1-8月,上海住宅开发投资额仍同比上涨8.1%,至821.11亿元;上海写字楼租赁房地产开发投资1288.83亿元,比去年同期增长6.9%。

 

  上海住宅开发投资连续两个月出现下滑。

  昨日,上海市统计局网站发布的“2011年1-8月本市房地产基本情况”显示,8月,上海市房地产开发投资额为176.37亿元,同比(较去年同期)上涨11.6%,但其中住宅开发投资额则同比下滑8.7%,至104.26亿元,连续第二个月出现同比下滑。不过,1-8月,上海住宅开发投资额仍同比上涨8.1%,至821.11亿元;房地产开发投资1288.83亿元,比去年同期增长6.9%。

  上海市统计局当天披露的数据还显示,8月,沪上商品住宅销售面积为112.52万平方米,同比下滑28.8%,较7月亦下滑23.3%。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析,8月沪上住宅投资下滑和近期开发商拿地规模变小有关。住宅销售方面,市统计局的数据应该未剔除保障性住房。仅从易居统计的单月销售数据来看,即使剔除保障房销量,沪上8月的商品住宅销售面积,也呈现了下滑趋势。

  存量房逼近历史高位

  昨日披露的数据显示,1-8月,沪上商品住宅的施工、竣工和新开工量,较去年同期仍在持续上升。

  杨红旭认为,1-8月商品住宅开工和竣工量的上升,与近年来保障房供应上升不无关系。现有的监控数据可以看到,上海的存量房面积仍在上升。

  网上房地产显示,截至昨日发稿,上海的环间住宅可售面积为816万平方米。

  杨红旭称,这个数据是剔除保障房之后的商品住宅可售量,按照目前每个月60万平方米的去化(销售和预定)水平计算,目前的存量房去化周期达13个月。

  据杨红旭介绍,2008年沪上商品住宅库存曾经达到850万平方米,目前上海商品住宅的库存量已经接近历史高位。

  不止是新房库存在增加。

  网上房地产显示,截至昨日发稿,沪上二手房的挂牌量已逼近17万套,达169632套。

  德佑地产研究主任陆骑麟称,市场好的时候,上海二手房的挂牌量在10万套左右,目前的挂牌量也已接近高位。一二手房的库存均处高位,开发商如果近期推盘,市场的销售压力将很大,这也会导致开发商的资金回笼压力很大,相信下半年会有部分刚需项目加大促销力度。

  “中高端项目价格松动”

  可见的是,目前沪上部分高端楼盘点实际成交均价,已较网上报价出现较大降幅。

  据德佑地产统计,8月1日-9月14日,上海多个高端项目的成交价远低于网上报价,有些楼盘的下降幅度已超过20%的最高调价幅度。

  对此,陆骑麟分析,此前不少楼盘的网上备案价格虚高,远高于其实际定价,成交价较备案价出现较大幅度下滑本属正常。但近期有个趋势是,不少单价在6万元以上的项目销售压力很大。这类项目实际成交价格下滑有两个原因,一是成交房源以中小户型居多,二是房源在销售中,也出现了价格松动。

  中房信分析师薛建雄也称,目前沪上不少中高端房源,价格松动迹象明显。其中尤以香港和台湾开发商的项目居多。除了报价虚高,限购等调控政策也打压了实际成交均价。

  杨红旭预计,从各种数据不难看出,目前市场供需矛盾扭转,上海写字楼租赁加上限购限制了大部分需求,下半年开发商出于回笼资金的需求,应该会出现促销冲动。

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