为什么投资写字楼

个人认为房产投资是追求三部分的利益：

一、买入价格与市场价格的折价率

二、租金回报

三、升值潜力

一、买入价格与市场价格的折价率

投资不要先想着要赢多少，首先要想到的是不输。如果你买进的价格就比别人低10-20%，那么就算市场调整个10-20%，你仍能立于不败之地！

二、租赁回报

对一个投资者现金流的重要性不言而喻，如果我们投资的物业有一个高而稳定的租约，就能带来正向的现金流，理论上，能够带来正向现金流的物业我们可以拥有无数个。而如果一直要投入资金（负现金流），比如租金不足以还贷款的话，那不管我们资金实力再强，也总有个限度。

另外，如果遇上市场向下调整，高而稳定的租金回报可以使我们有个更好的投资心态，说白了就是"熬得住"，不会受市场波动影响，避免在价格处于低位时割肉。

三、升值潜力

　　这部分的利益可能很大，让我们大赚特赚，也可能很小，甚至可能根本就没发生，所以是存在一定的不确定性。但是我们可以以史为鉴，因为今天发生在上海的事情可能在不同的时间或空间已经发生过了，那么我们就要找出可以预测升值的因素，做出一个保守的，我们可以接受的升值预期。也就是那句老话，做最坏的打算，朝最好的方向努力！

　　综合以上三点，我个人认为现阶段上海市场写字楼是现在非常值得大家关注的投资品种之一！

　　首先，写字楼价值整体被低估

　　现在上海写字楼市场普遍存在低估的现象，相当多的区域存在写字楼价格与住宅价格倒挂的现象，甚至于一些乙级写字楼的单价还不如同地段的老公房的价格。例如：静安区南证大厦的价格在2万-3万之间，而同地段的国际丽都城、中凯城市花园单价却已经是4-5万甚至更高了。再如，位于虹桥开发区的仲盛金融中心单价1.7万-2万，而同区域的虹桥豪苑单价早已经在3.5万以上了，但从出租的价格上来比较，南证大厦、仲盛金融中心都可以租到4元/m2/天以上，年租金回报在6-7%，而国际丽都、中凯城市之光租金却连3%都不到。写字楼作为一个投资品种整体被低估的情况，就等于给我们的投资买了个保险，让我们首先立于不败之地。

　　其次，写字楼租金高而稳定并在持续上涨

　　现在上海的写字楼年租金回报通常在总房价的6-8%，甚至有的会超过10%，如果投资者不做贷款，那么这个稳定的租金回显然高过银行利息或是国债的回报，即便是投资者贷款购买写字楼，按目前的银行执行的规定，写字楼贷款成数通常为5成，那么年租金相当于贷款部分的12-16%，也足以使投资者还掉每月的贷款后还拥有正向的现金流。

　　并且上海的写字楼租金仍在上升，这从各方面的统计数据中都可以了解，目前一些乙级的写字楼租金也在3.5-4.5元/m2/天，淮海路沿线的写字楼租金基本都在7元/m2/天以上，南京路恒隆广场更是租到12-18元/m2/天，而且是供不应求的状态，空置率很低。

　　随着境外及外地企业不断的向作为中国乃至亚洲经济中心的上海的涌入，上海写字楼的租金一段时间内仍然会是一个上涨的态势。对于未来，上海政府已经提出建设国际金融中心的构想，并且对总部设在上海的外资企业予以一系列的优惠，再加上2010年有着经济奥运之称的世博会的召开，这些因素都会对上海写字楼的租金稳定上升提供强有力的支撑。

　　再次，写字楼地段好升值潜力巨大

　　上海的写字楼目前几乎都集中在城市中心地段，即便是新兴的普陀、虹口等非传统中心城区的写字楼也都分布在所在区域的核心地段，这些地段通常是繁华的商业中心，例如淮海路、南京路、四川北路、徐家汇等，周边的交通又都是极其发达，几条轨道线交汇，十数甚至数十条公交线路的情况屡见不鲜，房产投资的三大要素是地段、地段、还是地段！所以拥有如此好的地段的写字楼岂有不升值的道理！

　　有观点认为"商业中心的转移会使区域内写字楼贬值"，我却不敢苟同。我认为不存在商业中心转移的情况，地处商业中心的写字楼也不会贬值。原因如下：

　　1、淮海路至今已有百年的历史，新的商业中心也纷纷涌现，但又何曾看到淮海路商业中心地位的贬值！当年的虹桥开发区、南京路沿线、淮海路沿线、陆家嘴金融区等几大写字楼密集的区域，又有哪一个不是今天仍然在上海地位显赫！

　　2、商业中心的形成需要很长的时间和大量的投入，不会轻易转移

　　以徐家汇商圈为例，太平洋百货徐汇店已经开业了近14年了，百脑汇出现也已经10年了，所以商业中心形成不易，政府、商家、消费者又岂会让它轻易转移！

　　3、各商业中心基本都有至少一条轨道交通通过，甚至是几条轨道交通线的交汇点，众所周知，轨道交通的建设要投入数以百亿计的资金，但大家是否知道世界上绝大多数的地铁运营都是亏损的，那么，难道我们的政府不聪明把如此多的资金投入地下换回的却是每月亏损吗？错!我们的政府是非常英明的，今天的地铁效应大家也都已经看的很清楚了，甚至出现了"地铁经济"这样的专用名词，简单的说，地铁最直接带来的就是周边商业的持续蓬勃发展和土地不断的升值，聪明的投资者又为什么不来分享这升值带来的回报呢？

　　4、房产从来都是抵御通胀的重要投资渠道之一，那么如何抵御呢？说白了就是"你涨我也涨"，同样数额的钱只能买到原来可购买的猪肉数量的一半了，难道还能购买到与原来同样的房产吗？答案显然是不能，那么据专家预计今年我国全年的通胀水平可能在7%左右，那么这是不是意味着不管怎么说，写字楼的价格今年也会升值7%呢？各位可以好好思考一下，再有我想提醒各位，之前政府调控房产市场时，曾经提出过一个目标，就是房价的涨幅与GDP的增速基本保持一致，那么我们国家的GDP增速又是多少呢？08上半年是10.4%，所以写字楼想贬值，我看很困难，而升值却是必然的！

　　最后，我还要补充一点理由，那就是对大部分普通投资者来说目前在上海投资"没有更好的选择"，尽管我们不愿承认，但事实是股灾发生了，从6000多点到2900多点，狂跌近五成，有专家给予的建议是"不买不卖，不听不看，2年后再战"，那么在这种状况下，作为普通投资者，我们应该怎么办，难道眼看着我们的资产在通胀下缩水，还是存银行忍受负利率吗？当然不是。那么投资黄金、或收藏品吗？好像真正懂的人又少之又少，一不小心买到一件赝品，多年心血就可能付之一炬，俗话说"不熟不做"，还是少碰为妙！这样看来只好选择房产领域了，但住宅市场究竟会向哪个方向发展，恐怕现在谁也说不清楚了，那么对于价值被低估，供小于求，租金高而稳定增长的写字楼市场，是不是值得大家至少是关注呢？

　　以上是我个人从投资追求的三部分利益的角度，对投资写字楼的理由的一些阐述，如有不当请大家原谅，我也欢迎各位来与我探讨。